Musím získat povolení ke stavbě garáže a jak to udělat v roce 2024?

Dnes se zaměříme na naléhavý problém, jako je „garážová amnestie“. V současné době na celém území Ruské federace majitelé a majitelé garáží, kteří mají právo na samotnou garáž jako na nemovitost, nejsou vlastníky pozemku pod ní, i když s tím vším je příroda právních předpisů Ruské federace uvádí, že nemovitost je nerozlučně spjata s pozemkem (článek 552 občanského zákoníku Ruské federace).

V některých případech také nejsou garáže evidovány jako majetek občanů, neboť nebyl dostatek informací a dokumentů k registraci takových garáží a přihlášení práva k nim.

Ale konečně se problém začíná řešit. Byl přijat zákon o „garážové amnestii“ – federální zákon č. 05.04.2021-FZ ze dne 79. 01.09.2021. XNUMX „O změně některých právních předpisů Ruské federace“, který nabyl účinnosti dne XNUMX. XNUMX. XNUMX.

Aktualizace k 24.07.2023: Nový zákon o garážích. Co dalšího jste vymysleli? přečtěte si článek na odkazu https://rkc56.ru/news/6192.

Je důležité poznamenat, že podle Rosreestra bylo za 2 roky do katastru zapsáno více než 260 tisíc objektů o rozloze přes 5,3 milionu metrů čtverečních. m. (91 tisíc garáží a 172 tisíc pozemků).

1. Historie

Garážová družstva (dále jen GSK) vznikala převážně koncem 70. – začátkem 90. let minulého století. Přidělování pozemků pro stavbu garáží probíhalo často nahodile. To, co bylo skutečně postaveno na náklady samotných členů GSK, často neodpovídalo projektům. A pokud existovaly projekty, byly s největší pravděpodobností ztraceny.

K uvedení garáží do provozu samozřejmě nebyla vydána žádná povolení.

V důsledku toho máme akutní naléhavý problém s návrhem garáží a ploch pod nimi.

Dnes je registrace garáží naléhavým problémem, protože velké množství garáží není evidováno jako majetek kvůli skutečnosti, že pro takové garáže neexistuje žádná dokumentace (například v mnoha GSK neexistují žádné úkony uvádění takových garáží do provozu, bez pro kteréhokoli člena GSK není možné zaregistrovat právo v kanceláři Rosreestr a obdržet výpis z Jednotného státního registru nemovitostí s uvedením registrace vlastnictví garáže).

Poznamenejme, že v Rusku dříve neexistoval samostatný regulační právní akt, který by upravoval činnost GSK, navíc neexistoval žádný právní pojem „garáž“, „garážové družstvo“.

To znamená, že občané využívají takové garáže „s ptačími právy“, což jim neumožňuje s majetkem nakládat – prodat jej nebo jej převést jako dědictví.

Nový zákon umožňuje občanům stát se zjednodušeným způsobem plnoprávnými vlastníky takových nemovitostí. — zapsat bezplatně práva k takovým garážím, které jsou ve skutečném užívání, a zároveň k pozemkům pod nimi.

2. Obsah zákona: Cíle a podmínky „garážové amnestie“

Celé znění zákona si můžete přečíst na odkazu: https://rkc56.ru/documents/4547.

Předpokládá se, že garážová amnestie vstoupí v platnost 01.09.2021. září 2026 a bude platit do roku XNUMX. Lze však předpokládat, že analogicky k „amnestii dacha“ lze program rozšířit.

Nový zákon definuje seznam dokladů, které mohou potvrdit práva občana na garáž (například potvrzení o členství v družstvu nebo vyplacení podílu na něm, doklad o rozdělení garáže, šeky na úhradu provozních platby, technické inventurní doklady, smlouva o úhradě energií nebo složenky o napojení garáže na inženýrské sítě a další).

Je důležité poznamenat, že zápis vlastnického práva se provádí současně jak ke garáži, tak k pozemku na žádost státního orgánu nebo orgánu samosprávy, který pozemek poskytl.

Za registraci takových objektů nebude účtován žádný státní poplatek.

3. Základní otázky.

Které garáže mají nárok na amnestii?

Ti, kteří dostali garáž od organizace, ti, kteří garáž koupili, a dědicové budou moci využít „garážové amnestie“.

„Garážová amnestie“ zahrnuje: trvalé garáže postavené před 29.12.2004. prosincem XNUMX a neuznané soudem jako nepovolené stavby. Mohou být součástí garážových stavebních družstev (dále jen GSK) nebo být samostatnými investičními budovami.

Zákon o garážové amnestii se nevztahuje na garáže:

• postaven po 30.12.2004. prosinci XNUMX;
• nestálé „skořepinové“ garáže;
• garáže, které slouží k podnikatelské činnosti nebo pro potřeby samospráv;
• garáže u soukromého, zahradního nebo bytového domu s více byty nebo byly pořízeny na základě smlouvy o podílu na výstavbě;
• nepovolené stavby.

Kdo se může přihlásit?

Registrace práv k pozemkům určeným k výstavbě garáží, které byly původně nabyty do vlastnictví, obvykle probíhá bez problémů, obecně prostřednictvím žádosti u Rosreestr.

Není-li předchozí vlastník pozemku znám, lze právo k pozemku zapsat nabývacím předpisem. V tomto případě je nutné nepřetržitě, otevřeně a v dobré víře vlastnit pozemek jako svůj po dobu 15 let (přečtěte si náš článek: „Nabývací promlčecí doba“, kdy právo soukromého vlastnictví nebylo formalizováno). V tomto případě lze garáž snadno zapsat do vlastnictví.

4. Jaký je postup pro získání a registraci práva?

Pro registraci garáže a pozemku je potřeba se nejprve obrátit na samosprávu se žádostí o poskytnutí pozemku pro stávající garáž.

Jaké dokumenty budete potřebovat?

Seznam byl schválen odst. 6 čl. 3.7 č. 137-FZ:

• JAKÉKOLI rozhodnutí úřadu (včetně sovětského období), které potvrzuje, že vám byl dříve poskytnut pozemek pod garáží;
• JAKÉKOLI rozhodnutí závodu, továrny, státního statku, JZD nebo jiného podniku, ve kterém byla garáž postavena;
• potvrzení nebo jiný doklad potvrzující vyplacení podílu na garážovém družstvu;
• rozhodnutí valné hromady garážového družstva, kterým se vám potvrzuje rozdělení garáže;
• starý technický pas garáže, který jste si objednali pro technický inventář garáže;
• doklady o napojení garáže na elektrické sítě nebo jiné inženýrské sítě;
• dědické doklady, pokud garáž patřila vašemu zůstaviteli;
• doklady potvrzující vaši koupi garáže od jiné osoby;
• smlouva o připojení (technologickém napojení) garáže na inženýrské a technické podpůrné sítě uzavřená přede dnem nabytí účinnosti Územního řádu Ruské federace a (nebo) smlouva o poskytování inženýrských sítí v souvislosti s používání garáže a (nebo) dokumenty potvrzující plnění povinností občanů platit za služby;
• jakékoli další dokumenty, které uvádějí datum výstavby objektu a které potvrzují vaše práva k němu.

Pokud je garáž součástí GSK a tato struktura existuje, musíte také předložit:

• certifikát ve volné formě potvrzující členství v GSK a absenci dluhů;
• potvrzení o zaplacení členských příspěvků;
• ověřené kopie zakládací listiny, zápis z valné hromady družstva o přijetí zakládací listiny a volbě předsedy;
• kopie stávajících smluv o připojení družstva k sítím elektřiny a tepla.

Při žádosti o pozemek se musíte ujistit, že pozemek nebyl vytvořen. K tomu si můžete prostudovat veřejnou katastrální mapu a „online referenční informace“ na webu Rosreestr.

Pokud pozemek není vytvořen, zpracujte plán uspořádání pozemku. Můžete to udělat sami, ale doporučujeme kontaktovat katastrálního inženýra.

Ověřte si u místní správy, zda byl pro území, kde se nachází vaše garáž, schválen projekt zeměměřictví, protože v souladu s Zemským zákoníkem Ruské federace nelze připravit schéma tam, kde byl schválen projekt zeměměřictví. Jedná se o dokument, který předurčuje směr rozvoje tohoto území a hranice pozemků.

Po uplynutí platnosti 30 dny od podání žádosti o předběžný souhlas s poskytnutím pozemku dostáváte rozhodnutí o předběžném souhlasu s poskytnutím pozemku.

S tímto rozhodnutím je opět nutné kontaktovat katastrálního inženýra, aby připravil hraniční a technické plány.

Pokud obdržíte odmítnutí, musí obsahovat konkrétní důvody a regulační odůvodnění.

K zápisu garáže a prostoru pod ní do státního katastru nemovitostí a také k zápisu práva k takovým objektům potřebujete plán hranic a technický plán.

Rosreestr připravil metodická doporučení k implementaci „garážové amnestie“, velmi jasná a barevná. Můžete si je prohlédnout na našem webu pomocí odkazu.

Vysvětlivky k evidenci objektů jsou obsaženy v Dopisu Rosreestra ze dne 26.10.2021. října 11 č. 01852-21/08.10.2021 a požadavky na technický a územní plán pro přípravu podkladů v rámci garážové amnestie jsou vysvětleny v dopis Rosreestra ze dne 11. října 01640 č. 21-XNUMX/XNUMX

Závěr

Zdá se, že obecně zákon o „garážové amnestii“ umožní občanům bez zbytečných potíží formalizovat svá práva ke garážím a pozemkům pod nimi a poskytne možnost s těmito objekty volně nakládat. Pozemek pod garáží je poskytován zdarma v rámci garážové amnestie, ale budete muset vynaložit peníze na katastrální práce.

Je však třeba poznamenat, že pokud taková práva nebudou zaregistrována, nebudou prodána ani darována. Navíc hrozí, že tyto stavby budou považovány za nelegální (neoprávněné) a budou místními úřady urychleně zbourány a pozemek zabaví buď stát, nebo náhle se objevující bývalí vlastníci.

Na naše webové stránky stále přicházejí dotazy týkající se „garážové amnestie“. Doporučujeme, abyste se seznámili s odpověďmi na některé z nich:

Do roku 2018 bylo získání stavebního povolení pro obytné budovy povinné. Zahradní domky bylo možné stavět bez povolení. Poté, co byly provedeny změny v legislativě Ruské federace pro individuální projekty bytové výstavby, povolení pozbyla platnosti. Nahradil je dokument: oznámení o zahájení stavby. Stejný příkaz ale začal platit i pro zahradu OKS.

Stavební řízení a ohlášení – jaké jsou rozdíly?

Nový postup se nazývá oznámení, ale v podstatě jde o zjednodušenou formu získání povolení od správy. Developer uvědomí magistrát, ale začít stavět může až po kladné odpovědi. Bez něj nelze začít stavět.

Postup pro získání povolení a oznámení se výrazně liší:

• Oznamovací řízení se týká individuální bytové výstavby, soukromých pozemků domácností (SNT se vydává v rámci dacha amnestie do roku 2021). Dříve se povolení vydávalo na bytový dům, ale ne na zahrady. Totéž platí pro VRI země. Pro výstavbu individuální bytové výstavby bylo potřeba povolení. U paměťových zařízení určených pro zahradnictví to nebylo nutné.
• Pro stavbu v ohlašovacím řízení je potřeba menší seznam dokumentů. Stačí získat SPOZU a GPZU. Developer není povinen poskytovat projektovou dokumentaci.
• Oznamovací řízení zrušilo uvádění bytových domů do provozu. Tím se zjednodušil postup pro soukromé vývojáře.

Kdy lze stavbu provést na ohlášení?

Nová pravidla platí pro bytové domácnosti na individuální bytové výstavbě/pozemcích LPH (výjimkou jsou parcely v SNT, kde platí dačická amnestie). Musí však splňovat určité požadavky:

• Objekt není plánován ke komerčním účelům. Stavbu můžete postavit oznámením, že budete sami provozovat k trvalému nebo sezónnímu bydlení. Při plánování výstavby s cílem dosažení zisku v budoucnu bude nutné jako doposud získat stavební povolení.
• Objekt je technicky nedělitelný na dva a více bytů. Dříve měly soukromé domácnosti jiné požadavky. Musí být navržen tak, aby vyhovoval jedné rodině. Nedávné úpravy tento požadavek odstranily a zachovaly nedělitelnost. K výstavbě vícebytového bydlení je nutné vydat stavební povolení.
• Omezení výšky objektu. Obytný nebo zahradní soukromý dům nemůže být vyšší než tři podlaží. Maximální výška je 20 metrů. Pokud plánujete postavit velkou budovu veřejné bezpečnosti, nebude to možné provést prostřednictvím ohlášení.

Všechny tyto požadavky musí budova splňovat. Pokud je alespoň jedna z nich porušena, znamená to, že musíte získat stavební povolení.

Objednejte se na bezplatnou konzultaci

Jak legálně postavit dům podle nového řádu

Na základě platných zákonů Ruské federace, zejména Kodexu územního plánování Ruské federace, čl. 51.1 jste povinni oznámit správě, že na svém pozemku plánujete výstavbu individuální bytové výstavby nebo zahradního domku. Odešlete žádost o zahájení stavby na schváleném formuláři. Důležitou částí dokumentu je popis charakteristik budoucí struktury. Tam udávají parametry nemovitosti a rozvržení jejího umístění na pozemku.

Balík dokumentů přiložený k žádosti je minimální. Pokud oznámení nepodává vlastník, musíte ve skutečnosti poskytnout pas žadatele nebo plnou moc. Doklady k pozemku potvrzující vlastnictví (výpis z Jednotné evidence) si může místní správa vyžádat samostatně. Ale někdy je potřeba úplnější balík dokumentace. To je způsobeno skutečností, že v některých případech jsou vyžadována další povolení od autorizovaných agentur:

• S Rosnedrou. Koordinace je nutná pouze v případě, že se váš pozemek nachází mimo obydlenou oblast v místech, kde nejsou naleziště přírodních zdrojů. Ke schválení developerského projektu budete potřebovat topografický průzkum pro Rosnedra. Můžete si jej objednat u naší společnosti.
• S Federální agenturou pro leteckou dopravu. Stavbu budou schvalovat vlastníci pozemků nacházejících se v okruhu 30 kilometrů od leteckých zařízení. K vydání povolení bude úřad vyžadovat i polohopisný plán.
• S kulturním dědictvím. Je nutné dohodnout, zda se sklad nachází v bezpečnostní zóně. V naší firmě si můžete objednat polohopisné zaměření a SPOZU, které jsou nutné ke schválení.

Odborník z Geomer Group vám řekne, zda je ve vašem případě nutné koordinovat stavební činnosti s dalšími vládními organizacemi. Pomůžeme vám shromáždit všechny dokumenty k podání oznámení. Sníží se tak riziko zamítnutí ze strany správy.

Objednejte se na bezplatnou konzultaci

Přijímací fáze

Po odeslání požadavku musí vývojář počkat na odpověď od administrace. Doba kontroly je 7 dní. Pokud se pozemek nachází v hranicích historické osady, budete muset počkat až 20 dní. Toto načasování je způsobeno tím, že správa také analyzuje, zda plánovaná OKS odpovídá zvláštním historickým zvláštnostem oblasti.

V této fázi obvykle nejsou žádné potíže. Povolení může být zamítnuto v několika následujících případech:

• Kategorie nebo VRI pozemku výstavbu neumožňuje. V takovém případě můžete zahájit postup pro změnu kategorie nebo typu povoleného použití.
• Objekt nesplňuje stanovené požadavky. V tomto případě můžete uvést parametry domu do souladu s federální legislativou. Pokud to z nějakého důvodu není možné, je třeba získat povolení.
• Byl poskytnut neúplný balík dokumentů. Problém nastává, když jsou ke stavbě potřeba další povolení. Budete muset projekt odsouhlasit a poté znovu podat oznámení. Abyste předešli takovým situacím, poraďte se s odborníkem Geomer Group dříve, než upozorníte správu. Náš specialista vám řekne, jaká další schválení je třeba získat. K tomu potřebnou technickou dokumentaci (topografické plány, SPOZU atd.) si u nás můžete objednat.
• Stavba nebyla schválena oprávněnými orgány (Rosaviation, Rosnedra, Kulturní dědictví). V tomto případě bude akční plán záviset na tom, proč vám nebyl objekt schválen. Pokud jsou důvody zamítnutí odstranitelné, musíte projekt uvést do souladu s požadavky, znovu projít schvalovacím řízením a podat oznámení.
• Výpověď podala osoba, která k tomu neměla oprávnění. Oznámení může podat pouze vlastník pozemku, jehož práva jsou potvrzena příslušnými dokumenty (prodejní a kupní smlouva, darování, nájem). Je možné, že za něj bude jednat zástupce, ale v tomto případě musí existovat notářsky ověřená plná moc. Pokud nechcete ztrácet čas schvalováním staveb a komunikací s administrativou, budou vaše zájmy zastupovat specialisté ze společnosti Geomer Group.

Pokud nedojde k žádnému porušení, obdržíte kladné rozhodnutí. Platí 10 let, během kterých musíte dokončit stavbu domu.

Objednejte se na bezplatnou konzultaci

Povolení k rekonstrukci domu

Rekonstrukce jsou stavební práce, při kterých se mění parametry objektu. K rekonstrukci budovy potřebujete povolení. Dříve k tomu bylo získáno příslušné povolení. Nyní jsou rekonstrukce individuální bytové výstavby a stavební akce prováděny na ohlášení.

I tato problematika má řadu legislativních nuancí – které činnosti lze považovat za rekonstrukci a které se týkají aktualizované dispozice. Rozhodnete se například pro generální opravu, výměnu střechy, opravu stropů. Pokud se parametry domu nezmění, nemusí být správa o takových událostech upozorňována.

• Výstavba přístavby. Může se jednat o další obytné prostory, lázeňský dům nebo garáž v kombinaci s domácností.
• Přidání podkroví nebo dalšího patra. Provedením takových stavebních opatření se mění počet podlaží a plocha domu, to znamená, že se provádějí oznamovacím způsobem.
• Přestavba nebytových prostor na bytové. V domě jsou například nebytové prostory. Doděláte ho, napojíte na topný systém a další komunikace. Takové akce jsou považovány za rekonstrukci. I když obecně velikost a počet podlaží bytového komplexu zůstaly nezměněny. V důsledku rekonstrukce se změnil pouze její účel a funkce.

Často se pod rouškou rekonstrukce bourá stará budova a na jejím místě se staví nová. Nedoporučujeme to dělat. Je lepší si objednat revizní zprávu u katastrálního inženýra, podle které je starý dům uznán jako zchátralý a nevhodný k bydlení, takže podléhá demolici. Poté může dojít k jeho likvidaci a podání oznámení o plánované výstavbě. V opačném případě hrozí, že nebudete moci zapsat novostavbu do katastru nemovitostí a zapsat aktualizované údaje do Jednotné státní evidence nemovitostí. Dům je uznán jako neoprávněná stavba a svá práva budete muset hájit u soudu.

Jak podat oznámení

Oznámení musí být předloženo územnímu výboru kraje v místě lokality na území konkrétního subjektu. Můžete to udělat několika způsoby:

• Prostřednictvím státních služeb. Na webu vyplňte elektronicky formulář na portálu a vyčkejte na odpověď.
• Prostřednictvím MFC. Formulář je možné vyplnit přímo v multifunkčním centru. Zaměstnanec převezme doklady (nebo jejich kopie), vystaví účtenku a poznamená si datum příštího příjezdu. V určený den přijdete a obdržíte upozornění na odpověď.

Objednejte se na bezplatnou konzultaci

Jaké objekty lze stavět bez povolení?

Na pozemcích individuální bytové výstavby, SNT, pozemcích soukromé domácnosti je možné vybudovat pomocné stavby pro provoz osobní domácnosti. Taková zařízení mohou být dočasná nebo kapitálová. Dočasné stavby nemají pevné spojení se zemí, montují se bez základů. V případě potřeby je lze snadno přesunout na jiné místo. K jejich výstavbě není potřeba získávat žádná povolení ani ohlášení od pověřených orgánů odpovědných za dozor nad OKS.

Hlavní budovy nelze bez zničení přesunout na jiné místo, protože jsou postaveny na základech. Vlastník pozemku není ze zákona povinen oznamovat správě ani získávat povolení k jejich výstavbě. Za předpokladu, že tyto budovy budou využívány pro hospodářské účely a nikoli pro komerční.

Trvalá i dočasná podpůrná zařízení mohou být postavena bez povolení nebo oznámení. Hlavní je, že OKS splňuje parametry pomocné konstrukce a bezpečnostní normy. Mezi ně podle zákona patří zařízení, která jsou potřebná pro údržbu hlavní OKS a provozování podnikatelské činnosti. Nemají žádný vlastní ekonomický význam.

Například na pozemku individuální bytové výstavby bude hlavní stavbou dům. V tomto případě jsou garáž, stodola, letní kuchyně pomocnými budovami. Ale je tu jedna nuance, kterou je třeba vzít v úvahu. V zákonech a jednotlivých předpisech není jasná definice, které OKS jsou klasifikovány jako pomocné. Pokud má však taková struktura další prostory, lze ji již považovat za nezávislý objekt.

Pokud je například registrován hlavní objekt, lze malý lázeňský dům považovat za pomocný objekt. Pokud však vlastnictví domu není zaregistrováno nebo chybí, je lepší získat povolení k výstavbě lázeňského domu s odpočívárnou, kuchyní a vlastní koupelnou. Taková OKS může být uznána jako nezávislá, což znamená, že se můžete setkat s problémem, že je rozpoznána jako vlastní konstrukce.

Zjistěte, jakou dokumentaci potřebujete pro jejich stavbu získat od profesionálů Geomer Group.

Objednejte se na bezplatnou konzultaci

Případy, kdy není potřeba stavební povolení

Některé budovy mohou být postaveny bez získání povolení. Mezi takové předměty patří:

• Pomocné stavby, které patří občanům – hospodářské budovy sloužící k osobní potřebě (vany, garáže, kůlny);
• Pomocná zařízení určená ke komerčním účelům – sklady, hangáry, výstavní plochy;
• Stavby, které nejsou kapitálovými stavbami – rámové konstrukce, obchodní pavilony, které lze rozebrat a převézt.

V tomto případě musí uvedené objekty splňovat následující kritéria:

• Funkční zatížení je menší než u hlavního ACS;
• Pomocnou budovu nelze samostatně používat bez hlavní budovy;
• Konstrukční části doplňkové stavby neovlivňují provoz hlavního zařízení;
• Pomocná budova je oddělená od hlavní hlavní budovy;
• Možnost samostatného vchodu.

V jakých případech je nutné stavební povolení?

Pro výstavbu jakéhokoli investičního zařízení je ve většině případů vyžadováno stavební povolení. Existují výjimky, ale jsou menší a vztahují se na omezený počet objektů. Registrace povolení je povinná, pokud jde o bytovou výstavbu. Nezáleží na tom, zda je tento dům soukromý nebo vícebytový. Bez povolení se také neobejdete, pokud plánujete výstavbu velkých technických staveb, objektů sloužících těžbě nebo jaderných energetických zařízení.

Bez povolení také nelze zahájit výstavbu liniových objektů (silnice, železnice, potrubí). Stejná pravidla platí pro systémy veřejné bezpečnosti umístěné ve zvláštních bezpečnostních zónách. Jaké objekty vyžadují stavební povolení, jsou uvedeny v občanském zákoníku Ruské federace. Registrace dokumentu umožňuje vlastníkovi nakládat s majetkem podle vlastního uvážení (registrovat jej do katastru nemovitostí, uzavírat právní transakce, používat jej k určenému účelu).