Musím získat povolení ke stavbě příčky v bytě?

Ne každému vyhovuje dispozice bytu pořízeného v novostavbě. A majitelé bytových prostor jej často mění podle svého vkusu. Někdo kombinuje kuchyň s obývacím pokojem nebo dělá průlez mezi pokoji, jiný oplotí část ložnice pro pracovnu nebo knihovnu. Jakákoli z uvedených změn v bytě se nazývá přestavba. A vyžaduje pečlivou přípravu a koordinaci.

V článku vám prozradíme, kde začít se zvelebováním svého bydlení, jak ho zlegalizovat a také co můžete a nemůžete při přestavbě bytu v novostavbě.

Potřebuji koordinovat přestavbu v novém bytě?

Okamžitě stojí za zmínku, že téměř všechny akce k převodu a sloučení hranic v bytě, včetně nového, se provádějí pouze na základě povolení oprávněných orgánů a vyžadují změny v technickém pasu; existuje několik výjimek.

Ve většině případů je docela dobře možné legalizovat přestavbu bytu v novostavbě [1]. Proces získání povolení k přestavbě má však mnoho funkcí, o kterých musíte vědět. Je velmi důležité vzít v úvahu všechny nuance, jednat v pořádku a neporušovat požadavky zákona.

Pojďme se rozhodnout, co nevyžaduje schválení. Nebude potřeba legitimovat práce, jako jsou kosmetické opravy: malování stěn, tapetování, výměna dveří, laminátové podlahy.

Ale nejběžnější práce, které vyžadují schválení, jsou následující:

• kombinace koupelny a toalety;
• převod a instalace další koupelny;
• vytvoření prostorných pokojů a kuchyní přes chodby;
• rekonstrukce podlah;
• přemístění dveří.

Developeři často zdůrazňují, že jejich byty mají tzv. otevřenou dispozici: chybí vnitřní stěny a minimální počet nosných podpěr. A mnoho majitelů si myslí, že v takovém bydlení mohou postavit příčky kdekoli, ale není vůbec nutné získat povolení k takové přestavbě. Rozeberme všechna písmena i: Otevřená dispozice skutečně dává majiteli bytu mnoho příležitostí k realizaci designových fantazií, včetně těch, které souvisejí s reorganizací prostoru uvnitř domu. V každém případě je však nutné koordinovat změny v konfiguraci místnosti, i když se neplánuje demolice zdi, ale naopak její postavení.

Faktem je, že projektová dokumentace uvádí všechny stávající hranice v rámci bydlení, včetně těch zdí, které nebyly postaveny při pronájmu bytu. Při provádění technické inventury bytu může ZISZ zkontrolovat, zda prostory odpovídají projektům.

Proto je velmi snadné zjistit, že přestavba byla provedena bez povolení – stačí se podívat na plán bydlení v technickém pasu.

Změny, které se dotýkají inženýrských sítí, ale i elektrozařízení nebo vodoinstalace, je také potřeba zlegalizovat a zanést do osvědčení o registraci. Takový zásah však již nebude přestavbou, ale rekonstrukcí. Jde o různé koncepty, ale postup při schvalování změn bude stejný.

Rekonstrukce bytu před převzetím do vlastnictví

Vypracování dokumentů pro byt, jak se často stává, je extrémně komplikovaný proces, může trvat šest měsíců nebo dokonce rok. Proto by bylo rozumné a vhodné během této doby dokončit plánované práce a následně se nastěhovat do bytu s vhodnou dispozicí.

Ale jak legální je změnit konfiguraci bytu dříve, než akcionář obdrží list vlastnictví?

Podle odst. 1 článku 26 bytového zákoníku Ruské federace je rekonstrukce možná až po schválení projektu oprávněným orgánem [2]. A mnoho akcionářů mimochodem nevědomky porušuje zákon tím, že se pustí do oprav bez povolení bytové inspekce.

Naštěstí pro investory mohou v současné době v Moskvě oprávněné orgány vydat povolení k rekonstrukci, i když akcionář dosud neobdržel osvědčení o vlastnictví. Za účelem legalizace přestavby bytu v tomto případě je podle přílohy 2 usnesení moskevské vlády č. 508-PP akcionář povinen předložit originály nebo notářsky ověřené kopie [3]:

• smlouva o účasti na akciích nebo smlouva o postoupení;
• potvrzení o převodu a převzetí;
• povolení k uvedení stavby do provozu;
• potvrzení o splnění finančních závazků akcionářem.

Pokud se bydlení v novostavbě pořizuje na hypotéku, budete potřebovat i povolení od banky. Je důležité být připraven na to, že ne každá finanční a úvěrová organizace s tím bude souhlasit.

Jaké jsou důsledky odmítnutí schválení?

Pro prostory v nových domech, včetně těch s výše zmíněným otevřeným půdorysem, platí stejné požadavky jako pro vedlejší bydlení, ať už se jedná o „malou rodinu“ nebo ateliér. To znamená, že rozpor mezi plánem bytu v novostavbě a skutečnou konfigurací jeho pokojů je pro majitele spojen s problémy.

V případě zjištění nesrovnalosti Moskevská bytová inspekce nejprve majiteli udělí pokutu za neoprávněnou přestavbu a poté jej zaváže, aby změny do určité doby legalizoval. A to je pro majitele nejpříznivější výsledek. Pokud po dlouhou dobu nepřijmete žádná opatření v reakci na pokyny inspekce – nezaplatíte pokutu nebo se nedohodnete na změnách, bude případ zaslán soudu.

Existují i ​​další situace: majitel bytu přispěchal s přestavbou, aniž by ji koordinoval, a provedl změny, na které prostě nebylo možné získat povolení, například demontoval nosnou zeď. Pak budete muset vrátit vše, jak to bylo.

Pokud se tak nestane, mohou mít opravy za následek ještě nepříjemnější důsledky, zejména omezení právních transakcí. Za prvé, bez vyřešení situace se ZISZ a Moskevským bytovým inspektorátem automaticky klesá tržní hodnota bytu. Majitel tedy nebude moci svůj dům prodat se ziskem. Také si nebude moci vzít úvěr zajištěný bytem nebo jej oficiálně pronajmout, dokud změny legalizuje nebo nevrátí nemovitosti původní vzhled.

A pokud byl byt v novostavbě privatizován, může ignorování příkazů Moskevské bytové inspekce vést ke zbavení vlastnických práv, zatímco kompenzace za prodej bytu v aukci bude nižší než tržní hodnota.

Tady nemůžete, tady můžete: jaká práce je povolena během přestavby

Při přestavbě bytu můžete provádět jakoukoli práci, která není zakázána zákony a pravidly praxe, jakož i nařízeními vlády Ruské federace a Moskvy (v jiných regionech nařízeními orgánů příslušného ustavujícího subjektu bude platit Ruská federace). Před vypracováním plánu oprav tedy bude nutné prostudovat všechny tyto dokumenty.

Za prvé, pojďme zjistit, jaká tabu existují při přestavbě bytu v novostavbě. V souladu s nařízením moskevské vlády č. 508-PP nelze provádět práce, v důsledku čehož:

• přístup k inženýrským sítím bude obtížný;
• životní podmínky sousedů se zhorší;
• zatížení podlah se výrazně zvýší;
• bude ohrožena pevnost nosných konstrukcí budovy;
• obývací pokoj a kuchyň budou kombinovány (pokud je k dispozici plynový sporák);
• lodžie bude spojena s pokoji a dalšími.

Seznam zakázaných činností může také zahrnovat:

• rekonstrukce nosných stěn;
• instalace vypínačů ve veřejných inženýrských sítích;
• reinstalace topného radiátoru na lodžii;
• organizace systému podlahového vytápění z obecného vytápění a zásobování vodou;
• instalace více než jednoho dalšího podlaží v místnosti;
• posouvání hranic koupelen;
• stěhování nebo rozšiřování kuchyní kvůli oblasti koupelny;
• instalace kuchyně bez oken;
• montáž podlah v koupelně a WC bez prahů a ochrany před vodou;
• organizování výstupu z toalety do kuchyně nebo pokoje;
• demontáž balkonových prahů.

Je však možné získat povolení od Moskevského bytového inspektorátu poté, co projde úplným schvalovacím postupem, pokud je to nutné, například:

• přesunout hranice kuchyně do nebytového prostoru;
• zcela nebo částečně demontovat nenosné příčky;
• demontovat parapetní blok bez poškození upevnění balkónové desky;
• přesunout umyvadlo, vanu, sprchu nebo toaletu v rámci sanitárních prostor;
• Přesuňte radiátor topení na jinou stěnu.

Vezměte prosím na vědomí, že ve věci schvalování může vyvstat mnoho kontroverzních otázek, takže vládní agentury posuzují každý případ individuálně.

Jak zažádat o povolení na přestavbu a co dělat dál

Jak vyplývá ze všeho výše uvedeného, ​​přestavba bydlení, a to i v novém domě, je vážná věc a vyžaduje souhlas. Co přesně je ale potřeba udělat pro legalizaci přestavby bytu v novostavbě? Kde začít s přestavbou? Jak tento proces funguje od začátku do konce?

Provádění jakýchkoli změn v konfiguraci nového bytu začíná nápadem. Majitel určí požadované hranice místností a objedná projektovou a odhadovou dokumentaci. K tomu byste měli okamžitě vybrat dodavatele, který má členství v SRO. Ke schválení budete potřebovat projekt přestavby a technickou zprávu o možnosti přestavby. V některých firmách můžete ihned obdržet projektovou dokumentaci a projekt a dokonce si objednat přestavbu na klíč v novostavbě.

Nejzásadnějším momentem je předložení projektu ke schválení Moskevskému bytovému inspektorátu. Kromě toho budete muset shromáždit další dokumenty. K žádosti je třeba přiložit:

• pokud je zapsáno vlastnictví – výpis z Jednotného státního registru nemovitostí s modrou pečetí;
• není-li uzavřena – smlouva o účasti na společné výstavbě, smlouva o postoupení práv podle předchozí smlouvy, akt převzetí a převodu nemovitosti, potvrzení developera o splnění všech povinností účastníkem společné výstavby stavby a povolení k uvedení zařízení do provozu;
• smlouva o sociálním nájmu (pokud existuje) a souhlas rodinných příslušníků s opravami;
• osvědčení o registraci ZISZ;
• projektová dokumentace.

Žádost bude posouzena do 20 pracovních dnů. Lhůta může být delší (až 30 pracovních dnů), pokud se prostory nacházejí v budově, která je kulturní památkou, pokud dílo ovlivňuje architektonický vzhled domu nebo pokud se byt nachází v posledním patře.

Pokud je povoleno realizovat projekt, to znamená, že moskevský bytový inspektorát schválil přestavbu, mohou být provedeny opravy. Ale to není vše – následuje fáze akceptace bytu: výsledek „redesignu“ bydlení bude zkontrolován a zkontrolován, zda změny odpovídají dohodnutému projektu. A teprve poté, pokud je vše v pořádku, bude možné obdržet akt dokončené přestavby a nový pas BTI a začít aktualizovat informace v Rosreestr.

Změna konfigurace bytu se nazývá přestavba a je považována za nezákonnou bez povolení oprávněných orgánů. Koordinace přestavby v novostavbě není tak náročná, jak by se mohlo zdát, zvláště pokud se důkladně připravíte. Získáním podpory odborníků ze společností zabývajících se vývojem designu, plánováním prací a schvalováním přestavby můžete tento proces výrazně urychlit a ušetřit námahu.

• 1 https://pereplan-one.ru/nashi-uslugi/pereplanirovka-v-novostrojke
• 2 https://clck.ru/FMenE
• 3 https://www.mos.ru/authority/documents/doc/9600220/
• 4 https://pereplan-one.ru/stati/kak-soglasovat-pereplanirovku-v-novostrojke-instrukcziya.html

Belonogova Narcissa Nikolaevna Vedoucí redaktor

Při výběru specializované firmy na koordinaci přestavby byste měli věnovat pozornost mnoha věcem. Zejména stojí za to přečíst si recenze o organizaci a podívat se na fotografie dokončených prací a projektů.