Kolik se zdaňuje při prodeji garáže?

1. Základ daně z příjmů z prodeje nemovitosti, jakož i z příjmů ve formě předmětu nemovitosti přijatého darem, se stanoví podle tohoto zákoníku s přihlédnutím ke znakům stanoveným v tento článek.

2. Je-li příjem poplatníka z prodeje nemovitosti nižší než katastrální hodnota této nemovitosti zapsaná v jednotném státním registru nemovitostí a podléhající žádosti od 1. ledna roku, ve kterém byla státní registrace převodu provedena bylo provedeno vlastnictví prodávaného nemovitého majetku (v případě vzniku tohoto nemovitého předmětu v průběhu zdaňovacího období – katastrální hodnota tohoto nemovitého majetku, stanovená ke dni jeho zápisu do katastru státu rejstřík účetnictví), vynásobený redukčním faktorem 0,7, pro daňové účely se příjem poplatníka z prodeje této nemovitosti považuje za odpovídající odpovídající katastrální hodnotě této nemovitosti vynásobené redukčním faktorem 0,7.

Pokud k 1. lednu roku, ve kterém byl proveden státní zápis převodu vlastnického práva k tomuto nemovitému předmětu, není katastrální hodnota předmětu nemovitosti uvedená v tomto odstavci v Jednotném státním registru nemovitostí, popř. dnem jeho zápisu do účetnictví státního katastrálního operátu (v případě vzniku tohoto nemovitého předmětu v průběhu zdaňovacího období) se ustanovení tohoto odstavce nepoužije.

3. Nesplní-li poplatník povinnost podat daňové přiznání správci daně ve stanovené lhůtě u příjmů z prodeje nemovitosti a v souladu s odst. 1.2 odst. 88 § 4 tohoto zákoníku , správce daně provede na základě informací, které má k dispozici doklady (údaje) o takovém poplatníkovi a stanovených příjmech, vypočte výši daně splatné poplatníkem, od s přihlédnutím k vlastnostem uvedeným v tomto odstavci a odstavcích 5 a XNUMX tohoto článku.

Výše daně je vypočítána správcem daně jako odpovídající sazbám daně stanoveným v § 224 tohoto zákoníku jako procento ze základu daně.

U příjmů z prodeje nemovitostí, na které se vztahuje sazba daně stanovená § 1.1 odst. 224 tohoto zákoníku, se základ daně stanoví jako peněžní vyjádření těchto příjmů podléhajících zdanění, snížené o částku daňové odpočty stanovené v čl. 1 odst. 2 odst. 220 tohoto zákoníku nebo ve výši skutečně vynaložených a poplatníkem doložených výdajů souvisejících s pořízením tohoto majetku, uvedených v pododst. 2 odst. 2 článku 220 tohoto zákoníku.

U příjmů z prodeje nemovitostí, pro které jsou stanoveny jiné sazby daně, se základ daně stanoví jako peněžní hodnota těchto příjmů podléhajících zdanění. Zároveň se ve vztahu k těmto příjmům neuplatňují daňové odpočty stanovené v čl. 1 odst. 2 pododstavci 220 tohoto zákoníku.

Pro účely tohoto odstavce se příjem z prodeje nemovitosti stanoví na základě ceny transakce, o níž správce daně obdržel informaci v souladu s § 85 tohoto zákoníku, s přihlédnutím ke znakům uvedeným v odstavci 2 tohoto článku.

V případě, že správce daně nemá informace o ceně transakce nebo cena transakce je nižší než katastrální hodnota tohoto objektu zapsaná v Jednotném státním registru nemovitostí a podléhá žádosti od 1. ledna roku, ve kterém je stát, byl proveden zápis převodu vlastnického práva k odpovídajícímu nemovitému předmětu (v případě vzniku tohoto nemovitého předmětu v průběhu zdaňovacího období – katastrální hodnota tohoto nemovitého předmětu, stanovená ke dni jeho zápisu u státní katastrální operát), vynásobený redukčním faktorem 0,7 se částka příjmu poplatníka z prodeje nemovitosti bere rovna odpovídající katastrální hodnotě této nemovitosti vynásobené redukčním faktorem 0,7.

4. Při výpočtu daně podle odstavce 3 tohoto článku ve vztahu k příjmům přijatým z prodeje nemovitosti, která byla v podílovém spoluvlastnictví, se výše příjmů poplatníka určí v poměru k vlastnickému podílu poplatníka. takových nemovitostí.

5. Při výpočtu daně podle odstavce 3 tohoto článku ve vztahu k příjmům přijatým z prodeje nemovitosti, která byla ve společném spoluvlastnictví, se výše příjmů dosažených každým z účastníků podílového spoluvlastnictví stanoví pro všechny účastníky. ve společném vlastnictví rovným dílem.

6. Výši daně z příjmů ve formě nemovitých věcí přijatých darem vypočítá správce daně podle sazeb daně stanovených v § 224 tohoto zákoníku jako procento ze základu daně.

Pro účely tohoto odstavce se při stanovení základu daně za příjem poplatníka při obdržení nemovité věci darem považuje katastrální hodnota této nemovitosti zapsaná v Jednotném státním registru nemovitostí a podléhá aplikaci od ledna 1 roku, ve kterém byla provedena státní registrace převodu vlastnického práva k odpovídajícímu předmětu nemovitosti (pokud tento předmět nemovitých věcí vzniká v průběhu zdaňovacího období – katastrální hodnota tohoto předmětu, stanovená ke dni jeho vzniku). zápis do státního katastru nemovitostí).

Pro účely tohoto odstavce se při obdržení podílu na nemovitosti formou daru považuje příjem poplatníka za příjem rovnající se odpovídajícímu podílu na katastrální hodnotě této nemovitosti zapsané v Jednotném státním registru nemovitostí a podléhá žádost od 1. ledna roku, ve kterém byl proveden státní zápis převodu vlastnického práva k odpovídající nemovitosti (pokud tento nemovitý předmět vznikne ve zdaňovacím období – odpovídající podíl na katastrální hodnotě tohoto předmětu, stanovena ke dni její registrace u státu katastrální úřad).

Nesplní-li poplatník povinnost podat správci daně ve stanovené lhůtě daňové přiznání k příjmům získaným darováním nemovitosti a v souladu s odst. 1.2 odst. 88 čl. Podle § XNUMX tohoto zákona správce daně na základě dostupných informací z dokladů o takovém poplatníkovi a o uvedených příjmech vypočte výši splatné daně poplatníka, s přihlédnutím ke specifikům stanoveným v tomto odstavci.

7. Specifika osvobození příjmů z prodeje nemovitosti od zdanění jsou upravena v čl. 217.1 odst. XNUMX tohoto zákoníku.

8. Ke změnám katastrální hodnoty nemovitosti v průběhu zdaňovacího období se při stanovení základu daně v tomto a předchozích zdaňovacích obdobích nepřihlíží, pokud právní předpisy Ruské federace upravující státní katastrální oceňování nestanoví jinak a tento odstavec.

Pro účely odstavců 2, 3 a 6 tohoto článku se v případě změny katastrální hodnoty nemovité věci z důvodu zjištění její tržní hodnoty zapisuje informace o změněné katastrální hodnotě tohoto nemovitého předmětu. do Jednotného státního registru nemovitostí se zohledňuje při zjišťování příjmů poplatníka z prodeje tohoto nemovitého objektu majetek počínaje dnem podání žádosti pro daňové účely o údaj o proměnné katastrální hodnotě.

(ve znění daňového řádu Ruské federace ze dne 19.01.2024. ledna XNUMX)
. s přihlédnutím k ustanovením odstavce 2 článku 214.10 daňového řádu Ruské federace. Dopis ze dne 15. března.

. s přihlédnutím k rysům stanoveným v novém umění. 214.10 Daňový řád Ruské federace. Zároveň rysy osvobození. Daňový řád Ruské federace. Pro vaši informaci: Článek 214.10 daňového řádu Ruské federace stanoví specifika určování zdanění. období), ustanovení odstavce 2 Čl. 214.10 daňového řádu Ruské federace neplatí. Pokud daňový poplatník , stanovené v odstavcích 3 – 5 čl. 214.10 Daňový řád Ruské federace. Poznámka: Od 1.

. Umění. 213, 213.1 a 214.10 daňového řádu Ruské federace. Také k těmto.

. s přihlédnutím k rysům zavedeným novým uměním. 214.10 Daňový řád Ruské federace. Zároveň rysy osvobození. příjem z prodeje nemovitosti. Článek 214.10 daňového řádu Ruské federace stanoví specifika určování daně. , stanovené v odstavcích 3 – 5 čl. 214.10 Daňový řád Ruské federace. Od 1. ledna 2021.

. Umění. 213, 213.1 a 214.10 daňového řádu Ruské federace. Poznámka: pokud v .
. s přihlédnutím k ustanovením odstavce 2 článku 214.10 daňového řádu Ruské federace. Dopis ze dne 15. března.
. jasně vyřízeno. Podle nového článku 214.10 daňového řádu Ruské federace v případě převodu majetku.

. jednal v rozporu s požadavky článku 214.10 daňového řádu, nezávisle určoval cenu každého jednotlivce.

V jakých případech a kolik budete muset zaplatit z prodeje nemovitosti v roce 2024, kdo má daňové úlevy, v jakých případech se nemusí platit a další nuance – říká RBC-Real Estate

Od roku 2025 bude v Rusku zavedena progresivní stupnice osobního příjmu (NDFL). Změny se dotknou transakcí s nemovitostmi. V současné době platí fyzické osoby z prodeje nemovitosti daň ve výši 13 %. Neplatí se ale z celé částky přijaté z prodeje, ale z rozdílu mezi náklady na nákup a prodej. Řekneme vám, kdy vzniká povinnost platit daň z příjmu fyzických osob, v jakých případech není třeba platit daň z obratu, jak se změní daňové sazby od roku 2025 a jak daň vypočítat a snížit.

Pravidla pro placení daně z prodeje bytu v roce 2024

Výpočet daně z příjmu fyzických osob z transakcí s nemovitostmi

• 13 % z příjmu až do výše 2,4 milionu rublů;
• 15 % z příjmu nad 2,4 milionu rublů.

„Daň se neplatí z celé částky přijaté prodejem, ale z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou. Někteří občané se proto snaží podvádět a za účelem snížení daně zapsat do smlouvy neúplnou částku transakce. Nemá cenu to dělat, protože daňoví inspektoři porovnávají náklady na prodej bytů s jejich katastrální hodnotou,“ poznamenal kandidát ekonomie. Sc., vedoucí partnerka skupiny Akademie úspěšného podnikání Elvira Mityuková.

V roce 2024, stejně jako v předchozích letech počínaje rokem 2022, nemusíte v přiznání 3-NDFL uvádět příjem z prodeje nemovitosti, pokud ji vlastníte méně než tři nebo pět let, za předpokladu, že příjem z prodeje nepřesahuje 1 milion rublů a pro ostatní majetek (garáže, auta atd.) – 250 tisíc rublů. To platí jak pro jeden velký objekt, tak pro několik levných. Hlavní je, že limit není překročen.

Pokud příjem z prodeje majetku přesáhne přípustnou výši, budete muset ještě podat přiznání 3-NDFL. V roce 2025 budou tato pravidla také nadále platit.

Viz také:

• Ministerstvo financí navrhlo změnu daně z nemovitosti. Kolik budete muset zaplatit
• Jaké daňové změny v nemovitostech čekají Rusy v roce 2024?

Výhody pro akcionáře

V roce 2024 budou nadále platit daňové zvýhodnění pro akcionáře zavedené v roce 2022 – kupující bytů v novostavbách, účastníky bytových stavebních družstev (HBC) i ty, kteří koupili byt postoupením práva pohledávky na základě smlouvy o majetkové účasti ( DDU). U těchto účastníků sdílené výstavby se doba držby počítá od okamžiku úplného zaplacení DDU. Dříve se odpočítávání doby vlastnictví bytu začalo od okamžiku registrace vlastnictví bytu.

Další změny ve zdanění majetku fyzických osob

Výhody a přepočet

Na konci roku 2020 se změnila pravidla pro přepočet dříve vypočtených daní z nemovitosti pro fyzické osoby. Především se to týká důchodců, invalidů, vojenských veteránů a dalších kategorií příjemců. V souladu s Čl. 407 daňového řádu jsou osvobozeni od placení daně z nemovitosti. Zákon stanoví pět druhů nemovitostí, na které lze poskytovat výhody, včetně bytu (pokoje), obytného domu a garáže. Výhoda je poskytována pouze na jeden objekt každého druhu.

Minimální úvazek

V roce 2024 byly přijaty změny týkající se minimální doby vlastnictví nemovitosti, poznamenala Anastasia Eliseeva, partnerka advokátní kanceláře Mokrov and Partners:

1. Za pozemek, jehož část je odňata pro potřeby vlády (například pro stavbu železnice). Od roku 2024 se doba vlastnictví nového pozemku získaného při dělení bude počítat od okamžiku vlastnictví starého pozemku, a nikoli nového, jak tomu bylo dříve;
2. Při prodeji bytových prostor nebo podílů na nich vzniklých rozdělením, přestavbou nebo přestavbou se doba vlastnictví vzniklých bytových prostor počítá rovněž od okamžiku zápisu vlastnictví k původní nemovitosti;
3. Prodej podílu na nemovitosti, která byla zakoupena za použití mateřského kapitálu. Například byt koupila hypotékou matka, majitelka certifikátu. Po splacení hypotéky byly podíly přiděleny dítěti a otci dítěte. Doba vlastnictví akcií otcem a dítětem se nově bude počítat ode dne zápisu tohoto předmětu do vlastnictví matky.

Jak vypočítat částku daně

Pokud mluvíme o dani z prodeje bytu, vypočítá se pomocí jednoduchého vzorce: (PŘÍJEM Z PRODEJE BYTU – 1 milion rublů) × 13 % = daň z příjmu fyzických osob. 1 milion rublů. – maximální výši odpočtu daně, o kterou lze snížit příjmy získané z prodeje obytných domů, bytů, pokojů, chat, zahradních domků, pozemků, jakož i podílů na uvedené nemovitosti.

Základem daně jsou maximálně dvě hodnoty: prodejní cena bytu nebo 70 % z katastrální hodnoty bytu.

Katastrální hodnota se v tomto případě stanovuje k 1. lednu roku, ve kterém se byt prodává.

Například občan Petrov koupil byt za 5 milionů rublů a prodal ho za 5,5 milionu rublů. Tedy:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

Daň z příjmu fyzických osob: 4 500 000 × 13 % = 585 000 rublů.

Odpočet ve výši výdajů spojených s koupí bytu

V tomto případě je daň skutečně účtována pouze ze zisku získaného z dalšího prodeje. K tomu se berou v úvahu skutečné (dokumentované) náklady přímo související s nákupem. V některých situacích je toto řešení výhodnější než vystavení odpočtu.

Například Petrov prodal byt za 5 milionů rublů. (koupeno za 4,5 milionu rublů). Výpočet daně z obratu tedy bude vypadat takto:

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.

Daň z příjmu fyzických osob: 500 000 × 13 % = 65 000.

Kdy se nezdaňuje příjem z prodeje bytu

Daň z příjmu fyzických osob je účtována z příjmů, nikoli z příjmů z prodeje nemovitosti, a není účtována v těchto případech:

• nemovitost byla zakoupena před 1. lednem 2016, v době prodeje uplynuly tři roky vlastnictví nemovitosti;
• pokud byl byt koupen po 1. lednu 2016, pak po pěti letech vlastnictví můžete nemovitost prodat bez placení daně z příjmu fyzických osob;
• pokud byly prostory zakoupeny za vyšší cenu a prodány za nižší cenu, nejméně však 70 % z hodnoty katastru. Katastrální cena se počítá k 1. lednu roku, ve kterém byla uzavřena kupní smlouva;
• byt byl prodán za stejnou cenu, za kterou byl koupen, přičemž tato částka není nižší než 70 % katastrální hodnoty;
• pokud byl takový předmět ve vlastnictví po minimální dobu vlastnictví. Ve většině případů je to pět let. Na dědictví, darování, privatizaci – tři roky. „Současně mohou subjekty snížit maximální dobu držby až na nulu (ustanovení 6 článku 217.1 daňového řádu Ruské federace). Pokud se tak stane ve vašem regionu a podmínky budou odpovídat prodeji vaší nemovitosti, také nebudete muset platit daň z příjmu fyzických osob,“ vysvětlila Elvira Mityukova;
• Od 1. ledna 2022 jsou rodiny se dvěma a více dětmi osvobozeny od placení daně z příjmu fyzických osob (NDFL) při prodeji rezidenčních nemovitostí bez ohledu na to, jak dlouho jsou v jejich vlastnictví. Inovace se týká i případů, kdy příjem z prodeje nemovitosti pobírá nezletilé dítě z takové rodiny. Přečtěte si o tom více zde.

Ve všech ostatních případech se daň z příjmu fyzických osob vybírá z příjmů z prodeje bytu.

Foto: Kirill Kukhmar/TASS

Jak snížit daň z prodeje bytu

Pokud prodáte byt, máte z pohledu státu příjem. Pokud nemovitost prodáte před minimální dobou držení, musíte z prodeje zaplatit daň. Ruská legislativa poskytuje výhody, které mohou výrazně snížit daňový základ – částku, kterou jste dostali za byt. Daň se bude muset zaplatit nikoli z celé částky obdržené z prodeje bytu, ale z rozdílu mezi koupí a prodejem. Z této částky se platí 13% daň. Základ: pp. 2 str. 2 čl. 220 Daňový řád Ruské federace.

Daňový řád Ruské federace stanoví několik možností odpočtu. Pro jeho využití je potřeba doložit náklady na pořízení bytu. K potvrzení výdajů se zpravidla poskytují následující dokumenty: kupní smlouva a potvrzení o převzetí, pokladní příkazy, prodejní a pokladní doklady, bankovní výpisy, platební příkazy, stvrzenky od prodávajícího o přijetí peněžních prostředků a další.

Odpočet majetku umožňuje snížit základ daně o výši příjmu přijatého z prodeje majetku za kalendářní rok. Daňový řád Ruské federace stanoví horní hranici odpočtů ve výši 1 milionu rublů.

To znamená, že pokud jste prodali jeden byt za 10 milionů rublů za rok, můžete snížit daňový základ na 9 milionů rublů. Pokud jste prodali dva byty (jeden za 5 milionů rublů, druhý za 10 milionů rublů), celková výše zdanitelného příjmu bude 14 milionů rublů. (5 milionů rublů + 10 milionů rublů – 1 milion rublů = 14 milionů rublů). Pokud je váš příjem z prodeje bytu nižší než 1 milion rublů, nemusíte platit daň z příjmu fyzických osob.

Alexandra Stirmanová, advokátní kancelář „S&K Vertical“:

— Daňový řád Ruské federace stanoví dvě možnosti odpočtu.

1. Uplatněte odpočet v pevné výši

Je třeba mít na paměti, že pevný odpočet daně se vztahuje na vlastníka, nikoli na nemovitost. Pokud například vlastník během roku prodal několik druhů nemovitostí, pak se maximální výše odpočtu vztahuje na všechny objekty v souhrnu, nikoli na každý jednotlivě. Chcete-li uplatnit odpočet, musíte nejpozději do 30. dubna roku následujícího po roce prodeje poskytnout Federální daňové službě v místě vašeho bydliště daňové přiznání a dokumenty potvrzující skutečnost prodeje nemovitosti, jakož i doklady opravňující k uplatnění určitého odpočtu.

2. Počkejte, dokud nevyprší minimální doba držby

Jako další možnost pro minimalizaci daňové zátěže můžeme zvážit třetí možnost. Nejčastější otázka daňových poplatníků je: kdy se můžete vyhnout placení daní při prodeji bytu? Odpověď: Daň z příjmu fyzických osob nevzniká při prodeji bytu, který je ve vašem vlastnictví déle, než je minimální doba vlastnictví stanovená daňovým řádem. Obecně platí, že minimální doba trvání je pět let. Ale stojí za to mít na paměti, že pro určité situace existují výjimky. Pokud bylo například vlastnictví nabyto děděním nebo darovací smlouvou od člena rodiny a/nebo blízkého příbuzného poplatníka, platí tříletá doba držby.

Různé nuance uplatňování a výpočtu daně z prodeje bytu

Při výpočtu daně z prodeje bytu mohou nastat různé nuance v jejím výpočtu, době platnosti, výhodách a dalších pravidlech. Právník analyzoval pravidla pro výpočet a uplatnění daně z příjmu fyzických osob z nemovitých věcí fyzických osob na příkladu některých případů.

Alexandra Voskresenskaya, právník společnosti Yukov and Partners:

Daň z prodeje bytu přijatého dědictvím

— Při prodeji nemovitosti přijaté dědictvím, odst. 2 str. 1 čl. 228 daňového řádu Ruské federace stanoví, že jednotlivci jsou povinni platit daň z prodeje majetku, který vlastní. Předmětem zdanění jsou nemovitosti. Přitom Čl. 217 daňového řádu Ruské federace stanoví, že občané jsou osvobozeni od placení daně z nemovitosti, pokud příslušný předmět byl v jejich vlastnictví po minimální dobu, která je k aktuálnímu datu tři roky.

Dopis Ministerstva financí ze dne 30. července 2020 č. 03-04-05/66879 vysvětluje, že pro dědice začíná tato lhůta ode dne zápisu jejich práv do Jednotného státního registru nemovitostí (na základě osvědčení o právo na dědictví) bez ohledu na dobu, po kterou byla nemovitost dříve v držení zůstavitele. Rovněž podle Čl. 220 daňového řádu Ruské federace, při prodeji nemovitosti po 1. lednu 2019 mají občané právo na daňový odpočet na základě výše doložených výdajů na nákup nemovitosti, ale ne více než 1 milion rublů.

Pro dědice existuje nuance: daňový odpočet lze získat z výdajů vynaložených zůstavitelem při nákupu nemovitosti, pokud zůstavitel sám toto právo během svého života samostatně neuplatnil.

Daň z prodeje zastaveného bytu

Při prodeji bytu získaného dědictvím a zatíženého hypotékou můžete získat daňový odpočet na základě výdajů vynaložených na splacení hypotečního úvěru (dle dopisu Ministerstva financí ze dne 2. srpna 2019 N 03-04-05 /58466). Obdobná pravidla platí pro případy, kdy byla nemovitost přijata darem. Je nutné ovšem počítat s tím, že daň z příjmu fyzických osob z prodeje nemovitosti přijaté darem nepodléhá placení, pokud ji daroval rodinný příslušník (v souladu se zákonem o rodině sem patří manželé, rodiče a děti (adoptivní rodiče a adoptované děti), prarodiče a vnoučata, úplný a poloviční (tj. mající společného otce nebo matku) sourozenci a sestry).

Daň z prodeje darovaného bytu

Je třeba uvažovat i situace, kdy na dědice darem (v pořadí dědění) nepřejdou všechny nemovitosti, ale jejich podíl a následně tyto osoby získají zbývající část nemovitosti koupí. a kupní smlouvu. Zde je potřeba počítat s tím, že minimální doba vlastnictví nemovitosti pro osvobození od daně z příjmů fyzických osob v případě, že taková nemovitost byla nabyta dohodou o vyrovnání, není tři roky, ale pět let. V důsledku toho, pokud dědic získal část bytu dědictvím a část – na základě kupní a prodejní smlouvy a uplynulo méně než pět let ode dne registrace práva na celý byt v Jednotném státním registru nemovitostí , musí taková osoba odvést daň z příjmů fyzických osob v poměru k podílu nabytému na základě kupní smlouvy.