Kdo má právo užívat sklep v bytovém domě?

Tisková služba Státního inspektorátu území Altaj zveřejnila informace o tom, jak správně využívat suterén umístěný pod bytovým domem.

Vlastník prostor v bytovém domě má vlastnická, užívací a dispoziční práva k tomuto majetku. Pokud jsou sklepní prostory pronajímány nebo koupeny od subjektu, který ve skutečnosti není vlastníkem této nemovitosti a nemá s ní dispoziční právo, může být taková transakce prohlášena za neplatnou a skutečný vlastník má právo na vrácení své nemovitosti. majetek z cizí nelegální držby. Před uzavřením nájemní smlouvy a zejména kupní smlouvy na suterén bytového domu je proto nutné zjistit, kdo je vlastně jeho vlastníkem. Zpráva říká: „V domech s podsklepenými nebo polosuterénními (suterénními) prostory často dochází ke sporům o dispoziční právo s těmito prostory mezi obyvateli domu, nájemníky a městskými úřady. Spolehlivě zjistit vlastníka konkrétního sklepního prostoru je možné pouze prostřednictvím statutu tohoto prostoru. Jsou pouze dvě možnosti: suterén je buď tzv. technické podzemí, které má sloužit několika nebo všem místnostem domu, nebo samostatná nemovitost, jejíž funkčnost nijak nesouvisí s obsluhou. dalších místností v domě. Majiteli technických podzemních prostor jsou přitom vždy majitelé domů. Vlastníci bytů v bytovém domě z práva společného spoluvlastnictví vlastní společné prostory, nosné konstrukce domu, mechanické, elektrické, sanitární a jiné zařízení vně nebo uvnitř bytu, který slouží více bytům. —>

Podle bytového zákoníku vlastníci prostor v bytovém domě vlastní z práva společného spoluvlastnictví prostory, které nejsou součástí bytů a jsou určeny k obsluze více prostor v daném domě: mezibytové podesty, schodiště , výtahy, výtahové a jiné šachty, chodby, technická podlaží, půdy, sklepy, ve kterých jsou inženýrské sítě, ostatní zařízení obsluhující více místností v daném domě (technické sklepy). Podsklepený prostor jako předmět práva tedy může podléhat právnímu režimu společného jmění v bytovém domě a účastníky společného jmění jsou pak všichni vlastníci prostor v domě s velikostí každého podílu. úměrně rozloze prostor patřících každému vlastníkovi. Nebo samostatný majetek, který je ve výlučném nebo společném vlastnictví, ale z důvodů nesouvisejících se zamýšleným účelem nemovitosti jako pomocné a sloužící jiným prostorám. „Kromě nebytových prostor patřících do společného jmění mohou mít bytové domy další nebytové prostory určené k samostatnému užívání. Tyto prostory jsou samostatnými předměty občanských práv a jejich právní režim se liší od právního režimu prostor. Jako samostatnou skupinu je vhodné zařadit sklepy v novostavbách a v domech postavených před zahájením privatizace bydlení. Zvláštnost stanovení právního režimu sklepů v domech „předprivatizační“ výstavby je dána skutečností, že takové objekty státního majetku, jako jsou bytové a nebytové fondy, byly původně klasifikovány jako obecní majetek. Teprve s počátkem výkonu práva občanů na privatizaci bydlení ztratil bytový dům, ve kterém byl privatizován alespoň jeden byt (pokoj), status objektu, který byl výhradně v obecním vlastnictví. Právě k datu privatizace prvního bytu v takovém domě je nutné zjistit stav jeho sklepních prostor a jejich právní režim,“ uvádí státní inspekce. Pokud k datu privatizace prvního bytu suterén domu podle projektu plnil výhradně technickou funkci a měl všechny výše uvedené znaky technického podzemí, pak by to rozhodně mělo být považováno za takové a přičítáno obecný majetek domu, který tedy náleží vlastníkům domu. Právo společného sdíleného vlastnictví společné věci v takovém domě (včetně suterénu) vzniklo jednou – v době privatizace prvních prostor v domě a následně přijatých federálních legislativních aktů a některé jejich normy potvrzují, že vlastníci domů již mají právo společného spoluvlastnictví ke společné věci domu a vyjasnit jej, avšak toto právo nově nevytvářet. V tomto případě nelze sklep pronajmout, natož prodat, bez vědomí a souhlasu vlastníků domu. Tisková služba pokračuje: „Pokud k datu privatizace prvního bytu v domě byly jeho sklepní prostory již určeny (vyúčtovány, vytvořeny) k samostatnému užívání pro účely, které nesouvisejí s údržbou bytového domu, a nebyly skutečně užívané jako společný majetek vlastníků domů, pak se takové prostory považují za samostatné nemovitosti, k nimž právo společného spoluvlastnictví nevzniklo. Vlastníkem sklepa je v této situaci oprávněně obec, která jej může ze zákona pronajmout, prodat a jinak s ním nakládat. Za těchto okolností nelze na vlastníky domů převést právo společného spoluvlastnictví sklepních prostor.“ Suterén v bytovém domě je zpravidla společným majetkem, takže majitelé domů mají právo jej užívat pro potřeby domácnosti. Existuje však řada přísných omezení tohoto práva, protože inženýrské systémy domu jsou umístěny v suterénu. Mnoho majitelů domů má zájem o využití suterénu v bytovém domě pro individuální skladování věcí a zásob. Ale ne každý dům díky svým designovým vlastnostem umožňuje individuální skladování v suterénu. Některé bytové domy, především ve starém bytovém fondu, obvykle nemají zvláštní prostory v suterénu určené pro osobní potřebu obyvatel. V takových suterénech zabírají obecné inženýrské sítě téměř celou plochu a volná část místnosti není nijak oplocena, proto je k nim uzavřen přístup majitelů domů. Přístup k vlastnímu inženýrství je povolen pouze specialistům, kteří mají právo provozovat inženýrské systémy. V „mladším“ bytovém fondu a novostavbách je naopak suterén předem vybaven samostatnou místností pro potřeby domácnosti obyvatel. Užívací právo v tomto případě náleží všem vlastníkům domu – komunikace zůstávají mimo dosah, v uzavřené části suterénu. Se zjištěním dispozice technické místnosti v konkrétním domě vám pomůže správcovská společnost, která je zodpovědná za její provoz. Kontaktováním své správcovské společnosti budou moci majitelé domů, aniž by museli jít dolů do suterénu, zjistit, zda je možné v něm zařídit sklad pro osobní věci. V závislosti na vlastnostech suterénu budete muset jednat jinak. V prvním případě, kdy suterén zpočátku neposkytuje prostor pro domácí potřeby obyvatel, stále existuje způsob, jak uspořádat úložný prostor. Suterén, i přes přítomnost volně přístupných inženýrských sítí, stále zůstává společným majetkem a patří majitelům domu. Proto mají právo s ním nakládat podle vlastního uvážení. V tomto případě musí být na valné hromadě vlastníků bytového domu tato otázka rozhodnuta většinou hlasů. Vlastníci v suterénech tohoto typu (kde komunikace nejsou nijak oploceny) si však budou muset vybudovat samostatnou místnost pro jednotlivé sklady a průchod do ní bez přístupu k inženýrství sami. Chcete-li to provést, měli byste předem projednat se správcovskou společností plán přestavby a rekonstrukce suterénu a získat oficiální povolení k provedení příslušných stavebních prací. Kromě toho je třeba pochopit, že veškeré finanční náklady na rekonstrukci suterénu a další provoz vybudovaného odděleného prostoru připadnou majitelům domů, kteří se chopili iniciativy k uspořádání skladovacího zařízení. V těch domech, kde má suterén samostatný úložný prostor, je rovněž nutné rozhodnutí valné hromady vlastníků bytového domu, které rozhodne o vydání jejich části suterénu. Začít budete muset uspořádáním valné hromady vlastníků domu bez ohledu na to, zda chce vlastník pouze vyčlenit svůj vlastní podíl na stávajícím skladu, nebo si jako v předchozím případě plánuje zařídit úložný prostor v suterénu. Valná hromada se musí konat v souladu s požadavky bytového řádu. „Majitelé domů, zejména noví obyvatelé, se často potýkají se situací, kdy je sklepní prostor v dlouhodobě obývaném bytovém domě již rozdělen mezi některé vlastníky. A oni zase v odpovědi na všechny otázky ohledně míst v suterénu ujišťují, že nejsou žádná volná místa. Argumentem přitom je, že sklep byl vybaven na jejich náklady a nyní je po právu jejich prostorem. Takové jednání ze strany vlastníků je však nezákonné. Nebytové prostory včetně technického podlaží patří do kategorie společného majetku, proto na něm má každý vlastník domu svůj podíl v poměru k obytné ploše, která mu náleží. Tato situace by měla být oznámena správcovské společnosti a otázka přidělení akcií by měla být dále řešena, opět za pomoci valné hromady vlastníků. I kdyby však takové podmínky užívání sklepa byly schváleny obecným rozhodnutím na shromáždění vlastníků domů, lze situaci změnit. Přeci jen se změnilo složení vlastníků, to znamená, že se bude muset konat nová schůze,“ píše se ve zprávě. Státní inspekce podotýká: „Je důležité pamatovat na to, že suterén je určen výhradně pro technické potřeby. Nejdůležitější věci jsou na našem kanálu Telegram

• Předmět: Nemovitosti

Našli jste překlep?

Tato záložka je určena pro ty pozornější z vás, kteří si v našich textech všimnou překlepů, pravopisných, interpunkčních a faktických chyb a rádi by nám pomohli je opravit. Předem děkujeme všem, kteří s námi spolupracují na zlepšování kvality našich materiálů. Vaše pomoc je neocenitelná nejen pro redakci – důležitá je i pro ty čtenáře, kteří si díky vám přečtou tyto texty ve správném vydání.

Chcete-li nám říci o překlepu, vyberte jej myší a stiskněte Ctrl+Enter

V jednom domě začali mít obyvatelé problémy se sklepem, něco se tam rozbilo a žádosti na správcovskou společnost (MC), aby jim umožnila přístup do sklepa, aby zkontrolovali, co se tam děje a zaznamenají aktuální stav, byly neúspěšné, dostali odpovědi že přístup nebyl možný, dáme to.

Správcovská společnost uvedla, že přístup do sklepních prostor je možný pouze pro zaměstnance správcovské společnosti odpovědné za údržbu a sledování stavu zařízení a komunikací souvisejících se společným majetkem.

Soudní spory

Obyvatelé se rozhodli, že odepření přístupu porušuje jejich zákonná práva, a podali žalobu.

Hlavními argumenty u soudu bylo, že jako vlastníci části majetku bytového domu mají právo osobně zkontrolovat stav sklepních prostor a prohlédnout si podmínky provozu a údržby komunikací a zařízení umístěných v suterénu č.p. bytového domu.

Samotné stanovisko trestního zákoníku bylo vyjádřeno v rozporu s argumenty žalobců:

Výsledek soudu

Všechny tři soudy podpořily a „posílily“ pozici trestního zákoníku, přičemž uvedly následující:

1. Podle bodu 16.2 SP 255.1325800.2016 „Budovy a stavby. Provozní řád“, je nutné vyloučit přístup do technických prostor včetně sklepních prostor osobám bez příslušných výrobních povinností. Vstupní dveře do sklepních prostor musí být uzamčeny a klíče předány organizacím údržby bytů nebo obyvatelům okolních bytů (bod 3.4.5 Pravidel a norem technického provozu bytového fondu č. 170).

2. Vstup vlastníka je možný pouze do těch sklepních prostor, kde se nacházejí veřejná prostranství, jako jsou sklady (SP 54.13330.2022). Suterény s obecnou komunikací budovy zůstávají uzavřeny, aby se předešlo možným škodám.

3. Soud rovněž poznamenal, že pouhá existence práva společného vlastnictví nájemníků nestačí k tomu, aby jim byl umožněn přístup do sklepních prostor. Kontrolu a sledování stavu majetku bytových domů mají na starosti specializované licencované organizace, do kterých nepatří obyvatelé, ale správcovská společnost.

Ministerstvo výstavby Ruské federace má jiný názor

Ministerstvo výstavby Ruské federace v dopise č. 13759-OG/04 ze dne 7. června 2021 uvedlo: 1. dle čl. 4.1.14 Řádu provozu bytového fondu č. 170 klíče od technických prostor musí držet zaměstnanci servisní organizace a jeden z obyvatel nejbližšího bytu.

2. Vlastník takového bytu má právo na přístup do sklepních prostor, pokud to neporušuje práva ostatních obyvatel a požadavky požární bezpečnosti, hygienických a ekologických norem (část 4 článku 17 zákona o bydlení Ruská federace).

Výkon

V důsledku toho se ukazuje, že v tuto chvíli neexistuje žádný právní regulační mechanismus, který by jednoznačně ukončil problematiku přístupu a užívání všech prostor bytového domu.

Konvenčně existuje východisko ve formě rozhodnutí přijatého na GSM (valné hromadě vlastníků) MKD – například, že všem obyvatelům je umožněn přístup a právo na přístup do absolutně všech prostor pro přípravu zpráv. a evidence, dále ankety – radě MKD nebo alespoň jednomu předsedovi.

A také osobně vidím civilnější a korektnější variantu – tou je úprava smlouvy o obsluze bytového domu mezi obyvateli a správcovskou společností s doplněním doložky o povinném přístupu rady domu ke komunikaci na požádání, bez omezení v nouzových situacích (zde bude nutné ve smlouvě uvést dekódování, co bude představovat nouzový stav a jak se to eviduje), a to maximálně 2x měsíčně za běžného provozu.

A bohužel v sektoru bydlení a komunálních služeb je stále velmi malá kontrola, velmi malá transparentnost a příliš mnoho peněz, jejichž výdaje se z nějakého důvodu velmi snadno vysvětlují a odbory, které dohlížejí na tuto oblast, je obtížně ověřitelné.