Je možné při prodeji bytu napadnout darovací smlouvu?

Jakýkoli majetek, včetně nemovitosti, může být darován jiné osobě. K tomu uzavřou darovací smlouvu nebo, jak se tomuto postupu také říká, sepíší darovací smlouvu. Jsou případy, kdy je nutné sepsanou darovací smlouvu napadnout. K tomu je potřeba mít pádné důvody a důkazy, které bude třeba soudu předložit.

Co je darování

Dar je ve své podstatě transakcí, jejímž výsledkem je převod majetku z jednoho vlastníka na druhého. Hlavním rysem obchodu je, že je zdarma. To znamená, že když obdarovaný přijme od dárce dar nějakého majetku, nedá mu nic na oplátku – ani peníze, ani cenné papíry, ani jiný movitý či nemovitý majetek.

Co můžeš dát?

Předmětem darování může být jakákoli movitá i nemovitá věc nebo věc. Můžete například darovat starožitnosti, peníze, cenné papíry, obrazy, auto, garáž, daču, pozemek, byt, dům.

Poté, co dárce něco daruje obdarovanému, nemusí předmět daru okamžitě změnit svého majitele. To se může stát okamžitě nebo po nějaké době.

Příklad převodu vlastnictví po určité době: Andrey se chystá přestěhovat do jiného města a rozhodl se dát byt svému synovi. K tomu sepsal darovací smlouvu, ale v darovací smlouvě uvedl, že byt dostane jeho syn darem za měsíc – po odjezdu do jiného města.

Kdo může dávat a kdo přijímat dárky?

Všechna omezení, která jsou stanovena zákonem ve vztahu k dárci a obdarovanému, se vztahují na transakce, při kterých je darován majetek v hodnotě vyšší než 3 tisíce rublů.

Dárcem nemůže být:

• dítě, pokud je mladší 14 let. Pokud v takové situaci chcete byt prodat, zákon to umožňuje, ale pouze prostřednictvím zákonného zástupce, například jeho otce nebo matky, případně osvojitele. Dítě může darovat nemovitost nebo něco jiného v hodnotě více než 3 tisíce rublů poté, co dosáhne věku 14 let. Darovací smlouvu je možné sepsat i po dovršení 14 let pouze se souhlasem oficiálního zástupce nezletilého. Může to být rodič, opatrovník nebo adoptivní rodič. Bez ohledu na to, zda patří dítěti celý byt nebo jen jeho část, k darování je nutné získat povolení od opatrovnických orgánů. To je nutné bez ohledu na to, zda dospělá osoba vlastní celý byt nebo vlastní pouze podíl;
• nezpůsobilý – a to i v případě, že existuje opatrovník, který je připraven jednat v jeho zájmu. Darování je povoleno pouze od těch vlastníků, kteří jsou způsobilí k právním úkonům nebo mají omezenou způsobilost k právním úkonům.

Omezení obdarovaných se týkají především lidí, kteří zastávají určité funkce, a těch, kteří pracují v oblasti medicíny nebo školství.

Je dovoleno při darování něco dát na oplátku?

Zákon striktně stanoví podmínku darování – dárce nemůže nic přijmout za to, co dává. Omezení se nevztahuje pouze na majetek nebo peníze – žádná práva ani povinnosti nelze převádět na oplátku. Nemůžete například odpustit dluh nebo dát právo užívat majetek. Při porušení podmínek uvedených v zákoně je transakce považována za smyšlenou.

Jakou formu může mít darovací smlouva

• ústní;
• psaný;
• písemný notář.

Pokud se bavíme o darování nemovitosti, pak nelze použít ústní formu – dohoda musí být sepsána písemně. Není nutné v každém případě chodit k notáři, ale v některých situacích se bez ověření plné moci neobejdete. Například k notáři chodí vždy, když darují podíl na nemovitosti.

Pokud si přejete, můžete také navštívit notáře, pokud je nemovitost předána osobě, která není blízkou příbuznou. Není to nutné, ale v některých situacích to pomáhá vyhnout se kontroverzním otázkám. Například v případě, kdy chce někdo proti transakci protestovat.

Je legální formalizovat dar bez samotného dárce?

Stejně jako u prodeje nemovitosti může zájmy vlastníka bytu zastupovat jeho pověřený zástupce. Pokud tedy byt nedaruje sám majitel, ale někdo jiný, k porušení zákona nedochází. Musí být ale splněno několik podmínek:

• ten, kdo byt daruje, a ten, kdo zastupuje jeho zájmy, musí být právně způsobilí;
• darovací smlouvu sepíše dárce písemně;
• plná moc je ověřena notářem.

Při sepisování plné moci je třeba vzít v úvahu následující:

• můžete zadat přesný seznam toho, co může důvěryhodná osoba dělat. Například upřesněte, komu přesně má oprávněná osoba byt vydat
• při absenci údajů o době platnosti je doklad standardně platný jeden rok;
• ten, kdo plnou moc vydal, může její platnost odvolat. Chcete-li to provést, musíte se obrátit na kteréhokoli notáře – ne nutně na toho, kdo potvrdil plnou moc;
• Pokud zmocnitel zemře, plná moc automaticky zaniká.

Může dárce dar odmítnout?

Legálně to lze provést. Odmítnutí je však povoleno pouze do okamžiku, kdy je nemovitost přijata jako dar. Pokud je nový majitel již uveden v Rosreestr jako nový vlastník bytu, pak nebude možné darovací smlouvu odvolat. Pokud existují důvody, může být pouze napadeno nebo prohlášeno za neplatné.

Při darovaném majetku se může opět stát majetkem dárce

Tato možnost je možná, ale pouze v určitých situacích:

• v případě úmrtí osoby, které byl majetek darován. Ve většině případů se po smrti toho, kdo nemovitost přijal darem, mohou do vlastnictví přihlásit jeho dědicové. Například manželka zemřelého, manžel zemřelého, děti. Stává se ale, že po smrti obdarovaného se dárce může opět stát vlastníkem nemovitosti, pokud ještě žije. Děje se tak v situacích, kdy byla tato podmínka uvedena v darovací smlouvě.
• ohrožuje-li nový vlastník zdraví nebo život toho, kdo nemovitost daroval. Navíc se bavíme o situacích, které nastanou poté, co již byla nemovitost přijata jako dar. Například když ten, kdo přijal byt darem, zabil bývalého majitele;
• nový majitel udržuje nemovitost přijatou darem ve špatném stavu. Například když obdarovaný nashromáždil velké množství dluhů za elektřinu, plyn, vodu a další služby nebo provedl nelegální přestavbu při rekonstrukci domu.

Kdy můžete darovací smlouvu napadnout?

To je povoleno v situacích, kdy uskutečněná transakce nesplňuje podmínky daru uvedené v zákoně.

Dárce byl v době registrace darovací smlouvy neschopen

Spory z tohoto důvodu často iniciují příbuzní dárce, a to během jeho života i po jeho smrti.

Příklad: MArina je starší žena, která dává svému příteli byt. Poté, co Marina zemře, se ukáže, že byla registrována v psychoneurologické ambulanci. To znamená, že se za své činy nemohla zodpovídat. V takové situaci jsou všechny důvody uznat transakci za neplatnou. Po Marinině smrti jdou její příbuzní k soudu a napadají darovací smlouvu.

Obchod byl uzavřen pod tlakem

Pokud se prokáže, že na dárce byl vyvíjen nátlak, lze transakci napadnout.

Příklad: Nikolaj byl připraven v práci: řekli, že kvůli jeho chybě zmizela velká suma peněz. Šéf řekl, že nebude kontaktovat policii, pokud mu Nikolaj dá svůj byt. Nikolaj to udělal – vydal darovací smlouvu na bydlení. Následně se ukázalo, že peníze nikam nezmizely – vše bylo nastavení. Nikolaj šel k soudu s důkazy, že darovací smlouvu podepsal pod nátlakem a dostal svůj byt zpět.

Bydlení bylo darováno bez souhlasu manžela

Pokud byl majetek včetně bytu koupen během manželství, považuje se to za společné. Když chce jeden z manželů darovat byt jiné osobě, lze tak učinit pouze se souhlasem druhého manžela. To se týká jak darování nemovitosti, tak jejího prodeje.

Příklad: Ivan se jako ženatý rozhodl dát svému bratrovi Sergeji daču – jeho bratr tam několik let pěstoval zeleninu a staral se o dům. O několik let později se Ivan rozvádí se svou ženou, která požaduje, aby se o daču podělila, a neví, že ji dostal Ivanův bratr. Když vyjde najevo skutečnost daru, Ivanova manželka podá žalobu, která prohlásí obchod za neplatný, protože s darem nedala souhlas. V důsledku toho se dacha opět stává majetkem Ivana a jeho manželky a během rozvodu je rozdělena.

Když je darovací smlouva prohlášena za neplatnou

K tomu může dojít v několika případech, například když dar nebyl za účelem kompenzace nebo když účelem vystavení darovací smlouvy byla podvodná činnost. V takových situacích je obchod považován za podvod.

Příklad podvodných aktivit: Evgeniy, který předvídal svůj bankrot, daroval daču příteli a byt svému druhému bratranci. Udělal to proto, aby při výplatě peněz věřitelům nebyl jeho majetek prodán v dražbě na zaplacení dluhů. Konkurzní správce, který řešil Jevgenijův konkurz, rozhodl, že darovací smlouvy byly sepsány za účelem skrytí majetku. Výsledkem bylo, že dohoda byla prohlášena za neplatnou, majetek byl vrácen Jevgenijovi, poté byl prodán v aukci a dluhy vůči věřitelům byly splaceny.

Příklad kompenzační transakce: Nikolai a Světlana jsou bratr a sestra, kteří zdědili polovinu domu po svém zesnulém otci. Nikolaj měl dluhy u známého a nemohl je splatit. Známý mu nabídl, že mu výměnou za dluh dá polovinu domu – Nikolaj souhlasil. Světlana se rozhodla proti obchodu protestovat s tím, že jde o kompenzaci – ne o dar, ale o prodej. A při prodeji podílu má přednostní právo na koupi majitel ostatních akcií či podílů, tedy Světlana. Zcizení podílu bez Světlanina souhlasu je proto nezákonné. Soud prohlásil dohodu za neplatnou, protože šlo o odškodnění – Nikolajův dluh byl odpuštěn za jeho podíl v domě.

Kolik času věnují zpochybnění darovací smlouvy?

Záleží na okolnostech konkrétního případu a na tom, jaké jsou důvody pro napadení. Obecná promlčecí lhůta výzvy je tři roky. Pokud však existuje důkaz, že dar byl proveden pomocí padělaných dokumentů, lze promlčecí lhůtu prodloužit na 10 let.

Existují také situace, kdy ten, kdo chce dar napadnout, o transakci nevěděl. V tomto případě může být promlčecí lhůta stanovena nikoli ode dne transakce, ale od okamžiku, kdy se o ní osoba dozvěděla.

Co musíte předložit soudu k napadení daru

Seznam požadovaných dokumentů závisí na důvodu, pro který je darovací smlouva sporná. Hlavní dokumenty jsou:

• dokument potvrzující totožnost žalobce – toho, kdo se obrátí na soud, aby transakci zpochybnil;
• smluvní dary.

Kromě toho můžete potřebovat:

• potvrzení o zdravotním stavu dárce – pokud potřebujete potvrdit jeho právní způsobilost nebo nezpůsobilost;
• vzory rukopisu dárce – existuje-li pochybnost, že darovací smlouva nebyla podepsána vlastníkem nemovitosti;
• potvrzení od dárce o přijetí peněz – pokud se transakce ukázala jako zaplacená a peníze byly převedeny příjemci za nemovitost.