Jak zjistit, zda je balkon zahrnut do celkové plochy bytu?

Balkony, lodžie a verandy se podle bytové legislativy nezapočítávají do celkové plochy obytných prostor. Jak rozložit náklady na stavbu domu mezi byty? Koneckonců neexistuje žádný zavedený řád. Jurij Vladimirovič Žigačev, hlavní účetní vývojáře, vám pomůže pochopit praktickou situaci.

4,7 tisíce otevření

Balkony, lodžie a verandy se podle bytové legislativy nezapočítávají do celkové plochy obytných prostor. Jak rozložit náklady na stavbu domu mezi byty? Koneckonců neexistuje žádný zavedený řád. Jurij Vladimirovič Žigačev, hlavní účetní vývojáře, vám pomůže pochopit praktickou situaci.

Jaké oblasti vzít pro výpočet

Zvažte následující situaci.

Při převodu bytů na akcionáře je v současné době v listinách uvedena plocha, která nezahrnuje plochu balkonů. Je logické, že v účetnictví developer „uzavře“ plochu pro každého investora podle aktu převodu bytu. Jak zohlednit balkony, schodiště a další nebytové prostory?

Dříve při prodeji (převodu) bytu bylo ve smlouvě uvedeno: “Byt má tolik metrů, včetně balkónu tolik metrů.” Ale v odstavci 5 článku 15 kodexu bydlení Ruské federace pomocné použití, s výjimkou balkonů, lodžií, verand a teras. Nyní je tedy v listu vlastnictví, stejně jako při převodu bytu, uvedena plocha bez balkonů. Ukazuje se, že balkony jsou spolu s ostatními nebytovými prostory (schodiště apod.) společným majetkem všech obyvatel domu bez ohledu na konkrétní byt? Jaká by měla být formulace ve smlouvě, aby se následně předešlo nepřesnostem při rozúčtování nákladů na byty investorům? Cena balkonu je ve smlouvě označena koeficientem 0,5. Neexistuje jasná metodika pro výpočet nákladů. Jak správně provádět výpočty?

Není třeba měnit formulaci

Správná metoda je ta, která je ekonomicky opodstatněná. Legislativa a předpisy nikde přesně neříkají, jak mají být náklady rozděleny mezi akcionáře. Ve většině případů se však používá poměr plochy areálu určeného pro konkrétního akcionáře k celkové ploše staveniště (například bytového domu), protože takové rozdělení je obvykle nejobjektivnější. a pohodlné. To však neznamená, že by ostatní metody výpočtu měly být považovány za nesprávné. Hlavní je prokázat ekonomickou proveditelnost použité metodiky.

Pokusme se přesně zjistit, jaké oblasti jsou myšleny, když jsou brány jako základ pro distribuci.

Ve smlouvách s účastníky společné výstavby je konečná cena zakázky často stanovena jako součin plochy bytu na základě výsledků měření ZISZ (včetně plochy balkonů a lodžií se stanoveným koeficientem) cenou 1 mXNUMX. m

Tato formulace odpovídá skutečným záměrům stran, protože cena zaplacená akcionářem je ovlivněna plochou balkonů a v závislosti na skutečnosti, že tyto plochy nejsou uvedeny v listu vlastnictví.

Změna této formulace ve smlouvě by znamenala zkreslení skutečných úmyslů stran.

Způsob výpočtu nákladů

Úkolem účetní služby je určit v účetních zásadách ekonomicky správný způsob výpočtu nákladů na byt.

Výstavba na základě smluv s akcionáři

Pro sdílenou konstrukci objektu by taková metodika mohla vypadat takto.

„U smluv o účasti na sdílené výstavbě se výnos z poskytování developerských služeb stanoví jako cena smlouvy o účasti na sdílené výstavbě snížená o náklady na vytvoření projektu společné výstavby převedené na účastníka sdílené výstavby (včetně daně z přidané hodnoty). účtované Společnosti a spojené s vytvořením projektu investiční výstavby, jehož součástí je společný projekt výstavby). V tomto případě jsou náklady na vytvoření sdíleného stavebního zařízení určeny vzorcem:

SSTddu = SSTox × Pddu/Pox,

kde SSTddu – náklady na vytvoření projektu sdílené stavby (včetně DPH); SSTox – náklady na vytvoření projektu investiční výstavby (včetně DPH), ve kterém se projekt sdílené výstavby nachází; Pddu – plocha společného projektu stavby podle výsledků měření ZISZ (včetně plochy balkonů a lodžií); Neštovice – plocha objektu investiční výstavby podle výsledků měření ZISZ (včetně plochy balkonů a lodžií s přihlédnutím ke koeficientu, ale nezahrnuje plochu společných chodeb, společných prostor, schodišť a obsluhy místnosti zařízení investiční výstavby), ve kterých je umístěno společné zařízení výstavby.“

Prodej na základě kupních smluv

Obdobným způsobem lze vypočítat náklady na byty a nebytové prostory prodávané na základě kupních smluv. Pouze zde musíme mít na paměti, že při stanovení nákladů na nebytové prostory jsou náklady na vytvoření objektu investiční výstavby, ve kterém se nacházejí, brány bez DPH. Vzhledem k tomu, že jejich prodej na základě kupních smluv podléhá dani z přidané hodnoty, a proto je daň z přidané hodnoty vztahující se k nebytovým prostorům předmětem odpočtu.

Při vývoji metodiky je také třeba vzít v úvahu, že náklady na prostory prodávané na základě kupních smluv navíc zahrnují některé náklady, například povinnost státu zaevidovat vlastnictví těchto prostor. Tyto náklady nevznikají při převodu prostor na základě smlouvy o účasti na společné výstavbě.

Pokud jsou ve smlouvách o prodeji a koupi bytových nebo nebytových prostor uvedeny prostory prostor bez zohlednění plochy balkonů a lodžií, pak by to podle názoru autora nemělo zmást účetního. Vzhledem k tomu, že při stanovení ceny prostor se k těmto plochám stále přihlíží a jejich absence ve smlouvě neznamená, že se prostory, které mají balkon nebo lodžii, prodávají bez nich.

Zejména skutečnost, že k areálu patří balkon nebo lodžie, lze zjistit z technického pasu budovy, který sestavuje ZISZ. Nicméně, aby se předešlo případným sporům a nejasnostem, je lepší ve smlouvě uvést plochu balkonů a lodžií, alespoň pro informaci.

Pokud jde o dohody o účasti na společné výstavbě, je třeba vzít v úvahu následující.

Pokud takové smlouvy stanoví dodatečnou platbu (vrácení) finančních prostředků na základě výsledků měření ZISZ, pak je vhodné uvést oblasti v nich s přihlédnutím k ploše balkonů a pokladen) kvůli změnám v dat to nebude možné.

Pokud cena objektu není plně tvořena

Na závěr je třeba poznamenat: výše uvedený algoritmus je navržen pro případ, kdy vše probíhá podle pravidel, to znamená, že náklady na projekt investiční výstavby (obytný dům) jsou plně tvořeny, po kterých jsou prostory (byty atd. .) jsou převedeny na investory. V praxi se jednotlivé práce, které tvoří hodnotu domu, často provádějí po převodu prvních prostor na akcionáře.

V tomto případě bude technika složitější. Zejména náklady na vytvoření projektu investiční výstavby (SStoks) nebudou zahrnovat náklady (včetně DPH) na vytvoření prostor (SSTddu) převedené na akcionáře v předchozích účetních obdobích. A plocha projektu investiční výstavby (Poks) pro výpočet bude třeba vzít mínus plochu těchto převedených prostor (s přihlédnutím k ploše balkonů).

Důležité mít na paměti

Obytný prostor je považován za izolovaný prostor, který je nemovitým a je vhodný k trvalému pobytu občanů (splňuje stanovená hygienická a technická pravidla a předpisy, další právní požadavky) (článek 2 článku 15 zákoníku bydlení Ruské federace ).

Při koupi bytu v novostavbě často vyvstává otázka, zda je plocha balkonů, lodžií a teras zahrnuta do celkové plochy bytu.

> > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > >

Tato otázka nevznikla z ničeho, někteří developeři nepočítají plochu balkonu vůbec, někteří ji počítají koeficientem 0,3 %, jiní 0,5 % a jsou tací, kteří počítají balkony v plné výši metr čtvereční.

Abychom co nejlépe přiblížili odpověď na tuto otázku, rozdělme ji na její součásti:

1. Co říká zákon o bydlení Ruska o oblasti balkonů a lodžií;
2. Co je o tomto problému napsáno ve stavebních normách a pravidlech Ruska;
3. Měla by být brána v úvahu plocha balkonu nebo lodžie, když developer hodnotí cenu bytu?
4. Pokud se bere v úvahu plocha balkonů a lodžií, měla by se platit stejně jako ostatní plochy, nebo by se měl použít redukční faktor?
5. Započítává se plocha lodžie nebo balkonu do celkové plochy bytu za úhradu bydlení a komunálních služeb.

Zde je to, co se mi podařilo zjistit:

1. Zákon o bydlení Ruské federace (Federální zákon č. 188-FZ ze dne 29. prosince 2004, ve znění ze dne 21.07.2014. července 263 N 29.12.2014-FZ, ze dne 485. prosince 15 N XNUMX-FZ, článek XNUMX uvádí:

Celková plocha bytového prostoru se skládá ze součtu ploch všech částí těchto prostor, včetně plochy pomocných prostor určených k uspokojování domácnosti občanů a jiných potřeb souvisejících s jejich pobytem v bytových prostorách, s výjimkou balkonů, lodžií, verand a teras.

Jak vidíme z tohoto dokumentu, balkony, lodžie, verandy a terasy nejsou zahrnuty do celkové plochy areálu. Zákon o bydlení to jasně říká.

Podívejme se na další dokument, na který se často odkazuje při výpočtu celkové plochy bytu, jsou to stavební předpisy.

2. Stavební pravidla – SP 54.13330.2011 „Obytné vícebytové domy“.

Bod 2,2. Celková plocha bytu je součtem ploch jeho vytápěných místností a prostor, vestavěných skříní a nevytápěných místností, počítáno s redukčními faktory stanovenými pravidly technické inventury.

* Plocha bytu a další technické ukazatele, vypočítané pro účely statistického účetnictví a technické inventury, po dokončení stavby jsou specifikovány podle pravidel stanovených v „Pokynech pro účtování bytového fondu v Ruské federaci“, schváleno nařízením č. 37 ze dne 04.08.98. XNUMX. XNUMX Ministerstva pro pozemní výstavbu Ruska.

Otevřete výše uvedenou objednávku.

Příkaz č. 37 Federální státní statistické služby ze dne 04.08.98. „O schválení pokynů k vedení účetnictví o bytovém fondu v Ruské federaci“

3.37. Celková plocha bytu je stanovena jako součet ploch jeho prostor, vestavěných skříní, jakož i ploch lodžií, balkonů, verand, teras a chladírenských místností, vypočtený s následujícími redukčními faktory: pro lodžie – 0,5, pro balkony a terasy – 0,3, pro verandy a chladírny – 1,0.

Takže SP 54.13330.2011 s odkazem na objednávku č. 37 říká, že balkony, verandy, terasy jsou zahrnuty do celkové plochy bytu, ale s redukčním faktorem.

Totéž je řečeno v povinném dodatku č. 2 k SNiP 2.08.01-89. V odstavci 2 Dodatku je uvedeno „Celková plocha bytů by měla být stanovena jako součet ploch jejich prostor, vestavěných skříní, jakož i lodžií, balkonů, verand, teras a chladírenských místností, počítaných s následující redukční faktory: pro lodžie – 0,5, pro balkony a terasy – 0,3, pro verandy a chladírny – 1,0.”

Existuje rozpor. Bytový zákoník uvádí, že balkony, lodžie a terasy není v ceně do celkové plochy areálu a stavební řád zároveň stanoví, že jsou zahrnuty do celkové plochy, ale s redukčním faktorem. Abychom pochopili, jak s tím dál žít, odpovězme na třetí otázku.

3. Měla by být brána v úvahu plocha balkónu nebo lodžie, když developer posuzuje náklady na byt?

Odpověď zní, mělo by. Koneckonců, vývojář vynakládá stavební materiály, úsilí a čas na jeho výrobu a jakákoli práce, jak víme, musí být zaplacena. Přesně to je uvedeno v SNiP a SP a také v dopise Ministerstva pro místní rozvoj Ruské federace ze dne 9. října 2009 N 33350-IP/08.

4. Odpověď na čtvrtou otázku. Pokud se bere v úvahu plocha balkonů a lodžií, měla by se platit stejně jako ostatní plochy, nebo by se měl použít redukční faktor?

Už jsme zjistili, že ještě musíme platit za balkony a lodžie. Musíme je ale zaplatit ne stoprocentně, ale redukčními faktory uvedenými výše.

proč tomu tak je? Proč ne zdarma, jak je psáno v bytovém zákoníku?

Protože zákon o bydlení upravuje vztah mezi provozní organizací a majitelem bytu a SNiP a společné podniky upravují vztah mezi developerem a akcionářem.

Jak si pamatujeme, SP 54.13330.2011 a SNiP 2.08.01-89 hovoří o redukčních faktorech. To znamená, že při prodeji bytu musí developer ohodnotit plochu lodžie koeficientem 0,5, plochu balkonu koeficientem 0,3.

5. Poslední otázkou zůstává, zda se plocha lodžie nebo balkonu započítává do celkové plochy bytu na úhradu bydlení a komunálních služeb.

Inženýrské služby vypočítávají platby za bydlení na základě celkové plochy areálu. Žádné šance. Proč? Protože zákon o bydlení jasně říká, že balkony a lodžie nejsou zahrnuty do celkové plochy areálu.

Právě v této fázi mají majitelé bytů mnoho stížností na veřejné služby, když se balkony a lodžie náhle ocitnou v celkové ploše areálu.

Ale často to není přímá chyba provozní organizace. Účtují nájemné na základě dokumentů, které jim poskytnete. Tedy na základě katastrálního pasu, který vám je vystaven po podepsání převodního a akceptačního listu developera.

Proto je nutné, aby akcionář pochopil, že při podpisu aktu o převzetí a převodu bytu musí sám zajistit, aby dokument uváděl celkovou plochu bytu bez zohlednění lodžií a balkonů.

S takovým úkonem můžete klidně zajít do registrační komory a zaregistrovat vlastnictví bytu. Obdržíte katastrální pas se správně vypočtenou celkovou plochou bytu, bez lodžií a balkonů.

Co dělat, když developer trvá na tom, aby na předávacím a akceptačním listu byla uvedena celková plocha včetně lodžií a balkonů?

Takový akt můžete podepsat. Než ale půjdete byt zaregistrovat, podívejte se na Technický inventář a požádejte o správný technický pas bytu.

Vzhledem k tomu, že specialisté BTI při své práci používají Housing Code, správně vám vypočítají plochu a uvedou celkovou plochu bytu bez zohlednění lodžií a balkonů.

S takovým technickým pasem a potvrzením o převzetí již můžete jít do registrační komory a přihlásit svůj majetek. Celková plocha bytu vám bude předepsána podle plánu BTI.

Doufám, že se mi podařilo odpovědět na otázku, která trápí mnoho lidí: zda je plocha balkonů, lodžií, teras zahrnuta do celkové plochy bytu a také zda je plocha balkonu započítána do platba za služby.

Obrovskou pomoc při sestavování tohoto materiálu mi poskytl realitní právník M.A. Sidenko, za což jí patří zvláštní poděkování!

Pokud máte nějaké dotazy k tomuto tématu, zeptejte se je v komentářích k článku.